En underhållsplan är brf styrelsens viktigaste verktyg för att kunna arbeta aktivt och strukturerat med den långsiktiga förvaltningen av bostadsrättsföreningens fastigheter.
Underhållsplanen består av 3 viktiga delar:
- En sammanställning av tidigare utförda underhållsåtgärder
- Resultaten från granskning av fastigheten för att bedöma dess skick och behov av åtgärder
- En behovssammanställning av framtida åtgärder med en kostnadsuppskattning för dessa
Hur ska bostadsrättsföreningen använda underhållsplanen?
Underhållsplanen är ett verktyg för brf styrelsen att använda för att planera och besluta om nödvändiga åtgärder för att bibehålla brf fastigheternas skick och värde. Underhållsplanen ska vara ett levande dokument och den ska ”ägas” av brf styrelsen då det är styrelsen som har yttersta ansvaret för underhållet. Brf styrelsen måste ha en samsyn runt underhållsplanen för att kunna ta beslut om åtgärder och underhållsplanen ska inte ses som ett exakt facit över vad som kommer att krävas flera år in i framtiden, den kommer att behöva ändras längs vägen.
Tillsammans med en teknisk förvaltare går vi igenom planen årligen för att bedöma om justeringar eller omprioriteringar behöver göras. Brf styrelsen beslutar sedan om vilka underhållsåtgärder som ska genomföras under de kommande 1–2 åren, så att upphandlingen av dessa åtgärder kan göras i god tid. Det är också lämpligt att kostnadsuppskattningen i planen revideras av brf styrelsen ungefär vart 4:e till 5:e år.
Hur är underhållsplanen framtagen?
Underhållsplanen innehåller en sammanställning av fakta om brf byggnadernas historik och vad som är utfört sedan tidigare och när i tiden det skedde. Alla byggnadsdelar och tekniska installationer har en viss förväntad livslängd och utifrån detta kan behovet av framtida åtgärder förutses. Det är dock viktigt att inse att det kan finnas stora skillnader mellan vad som är förväntad livslängd och verklig livslängd. Därför är det viktigt att underhållsplanen är ett levande dokument, vilket betyder att den ska uppdateras av brf styrelsen regelbundet. Storholmen Förvaltning rekommenderar att underhållsplanen revideras en gång om året.
Storholmen Förvaltning rekommenderar en årlig genomgång av fastigheterna som vid behov även kan behöva kompletteras med mer noggranna undersökningar av specialister. Denna årliga genomgång ska ligga till grund för brf styrelsens beslut om ändringar och uppdateringar av bostadsrättsföreningens underhållsplan. Det kan handla om såväl behov som brf styrelsen kommer att behöva tidigarelägga eller åtgärder och renoveringar som kommer att kunna skjutas på till framtiden.
Hur ska bostadsrättsföreningen beräkna kostnaderna för underhållsplanen?
Kostnaderna för underhållsplanen uppskattas utifrån statistik och erfarenhet där även mängduppgifter uppskattas när en exakt uppmätning inte går att genomföra praktiskt. Kostnaden för genomförandet påverkas även av konjunkturläget och den lokala konkurrenssituationen. Det är viktigt för styrelsen att förstå att de förväntade underhållskostnaderna inte är exakta utan endast en uppskattning. Kostnaderna ska anges i kostnadsläget för det år då planen upprättades och kostnaderna ska anges utan moms.
Vad ingår i en underhållsplan för en brf?
Underhållsplanen omfattar nödvändigt underhåll för att bevara bostadsrättsföreningens fastigheter, dess byggnader och tillhörande tekniska installationer. Standardhöjande åtgärder eller ombyggnationer ingår inte. I föreningens underhållsplan ingår underhållsåtgärder som kan förutses och återkommer med ett tidsintervall större än ett år. Om det finns myndighetskrav på återkommande åtgärder med intervall om minst ett år, så ingår dessa. Detta gäller t ex OVK-besiktning. Sådant som bostadsrättsföreningens bör utföra varje år eller oftare anses höra till normal drift och skötsel, och ingår inte i underhållsplanen. En underhållsplan sträcker sig normalt över en tidsperiod om 50 år.
Vad ingår inte i en underhållsplan för en brf?
Regelbundna och årligen återkommande åtgärder av förebyggande underhåll ingår inte i bostadsrättsföreningens underhållsplan. Till detta hör till exempel en årlig inspektion av yttertak med avseende på skador eller läckage, rensning av hängrännor eller andra skötselåtgärder som sker löpande, denna typ av åtgärder ska ingå i normal tillsyn och skötsel av fastigheten.
I underhållsplanen finns inte heller underhåll av ytskikt i uthyrda lokaler, då ansvaret för detta normalt styrs av hyreskontrakten. Samma sak gäller tätskikten i badrummen då dessa normalt är bostadsrättsinnehavarens ansvar. Undantag gäller för bostäder som är upplåtna med hyresrätt.
Om hyresrätter finns, så bör en besiktning av framförallt tätskikten utföras regelbundet i dessa.
Vill du veta mer, börja arbeta eller utveckla din bostadsrättsförenings underhållsplan? Kontakta våra experter här på Storholmen Förvaltning så hjälper vi gärna till.
Hör av er så berättar vi mer.